万科半年报解读：在行业寒冬中逆势而上，构建面向未来的能力

元描述: 万科2024年半年报解读，深度解析万科在行业寒冬中如何守住安全底线，构建面向未来的能力，以及其在REITs、资产证券化等领域的布局和优势。

引言: 2024年上半年，房地产行业依然笼罩在寒冬之中，但万科却交出了一份稳健的成绩单。这份成绩单不仅体现了万科坚守财务安全底线的能力，更彰显了其在多元化发展和创新转型方面的积极探索。作为行业领军企业，万科正在通过REITs、资产证券化等创新工具，构建面向未来的能力，迎接行业新发展阶段的到来。

万科的稳健经营：守住安全底线，构建奔向未来的能力

2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。万科在行业下行周期中依然保持稳健经营，坚守财务安全底线，年内已无境外公开债。尤其值得关注的是，万科已实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市，物流、租赁住宅REIT也已进入申报过程。

REITs：万科手中握着的入场券

一位资深机构人士表示，万科上半年守住安全固然不易，但真正值得关注的是万科在REITs方面的积极进展。目前，全国有百万亿级的存量资产体量，未来REITs市场发展仍有巨大空间。万科已在多个业务领域实现REITs、Pre-REITs基金突破，并获得众多知名投资机构的认可，说明万科已在REITs领域建立自身优势。

夯实业务基本盘，为未来发展奠定基础

面对严峻的市场形势，万科夯实业务基本盘，筑牢安全防线。报告期内，万科实现营业收入1427.8亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元。万科在半年度报告与业绩推介会现场坦诚地解释了亏损原因，主要系房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，按照审慎原则对部分项目及应收款项计提减值，部分非主业财务投资出现亏损，以及部分大宗资产交易和股权交易亏损。

然而，万科的投资项目整体兑现度高达87%，部分项目投资兑现度更是达到100%。这表明万科的操盘能力依然稳健，未来随着高价地逐渐消化完毕，万科的盈利能力将得到修复。

全面化解潜在风险，积极适应行业新发展模式

万科制定并落地了“瘦身健体一揽子方案”，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变。万科通过大宗交易、资产证券化等方式，积极处置非核心资产，优化资产结构，降低负债率。

REITs和Pre-REITs基金：开拓多元资产交易路径

万科积极利用REITs和Pre-REITs基金等创新型工具，开拓了多种资产交易路径。其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率5.44%。保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs已提交各地发改委审批。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，交易金额8.4亿元。8月设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，规模22.34亿元。

积极利用金融支持政策，推动融资模式转型

万科积极利用金融支持政策，推动融资模式转型。今年以来，万科经营性物业贷合计落地219亿元，“白名单”项目申报175个，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末，万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。

构建面向未来的能力，迎接行业新发展阶段

万科没有等待机会，而是创造机会，为逆转蓄力。万科正在积极探索新发展模式，建设面向未来的能力。

REITs：行业新发展模式的重要探索

REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来，全国有百万亿级的存量资产体量，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

万科在REITs领域的领先优势

万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

探索新发展模式，建设面向未来的能力

万科正在积极探索新发展模式，建设面向未来的能力。万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

聚焦“未来城市理想单元”模型

万科首个“未来城市理想单元”上海嘉定理想之地项目实现了公共服务配套先于住宅部分开放，强化了社区与城市的功能链接，实现了“从好房子到好社区到好城区”的呈现。未来城市理想单元模型已在多地推广，广州理想花地、上海雅宾利四期项目、武汉云泊江岸和成都古翠隐秀，都在尝试对未来城市理想单元模型进行进一步发展。

常见问题解答

Q1: 万科上半年为何出现亏损？

A1: 万科上半年出现亏损的主要原因是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，按照审慎原则对部分项目及应收款项计提减值，部分非主业财务投资出现亏损，以及部分大宗资产交易和股权交易亏损。

Q2: 万科的REITs业务发展如何？

A2: 万科已在多个业务领域实现REITs、Pre-REITs基金突破，商业REIT已完成上市，物流、租赁住宅REIT也已进入申报过程。万科的REITs和Pre-REITs基金已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

Q3: 万科如何应对资金压力？

A3: 万科通过经营性物业贷、银团贷款、固融资产包融资等方式，积极筹措资金，并通过大宗交易处置非核心资产，优化资产结构，降低负债率。

Q4: 万科的未来发展方向是什么？

A4: 万科将继续深耕主业，积极探索新发展模式，建设面向未来的能力。万科将重点发展REITs业务，并积极探索“未来城市理想单元”模型，打造高质量社区和城市。

Q5: 万科如何看待未来房地产市场？

A5: 万科认为，住房市场的供求关系已经发生重大改变，各类保租房、人才房为刚需人群解决居住问题提供了更多选择，满足客户对更高生活品质追求的改善型产品占据了新房市场越来越重要的地位。

Q6: 万科如何应对行业竞争？

A6: 万科将继续坚持以客户为中心，聚焦产品品质和服务体验，打造差异化竞争优势。万科将积极探索新技术和新模式，提升运营效率和资产经营水平，保持行业领先地位。

结论: 万科半年报展现了其在行业寒冬中逆势而上的韧劲和智慧。万科通过稳健经营、积极转型，守住了安全底线，构建了面向未来的能力。在REITs、资产证券化等新领域，万科已经取得了突破性进展，并获得了市场认可。相信万科将继续引领行业发展，迎接新发展阶段的到来。